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丁祖昱:長租公寓估值回到了兩年前的起點

來源:澎湃新聞網
日期:2020-01-06
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  “上半年拿錢,下半年沒錢,對于大多數的房企來說,2019年的資金壓力非常大。”2019年的最后一日,易居企業集團CEO丁祖昱在發布會上對去年的房地產市場進行了回顧。同時也對2020年的樓市給出了自己的預判。

  未來十年還有150萬億元的商品房銷售市場

  “土地數據2019年壓力很大,成交規模回到十年相對低位,僅僅比2014、2015年略好一些,地價從各個城市來說,同比數據沒有明顯下降。”丁祖昱說,“溢價率與流拍率是兩個最重要的指標,除了3、4、5月份有所回升,其他月份整體流拍率達14%,約等于七塊地當中有一塊地流拍,土地市場相當嚴峻。”

  易居地產研究院此前發布的報告顯示,2019年上半年,部分城市土地市場較熱,地價上漲較快,接近前期高點;下半年地市降溫,特別是四季度以來地價明顯下跌,但全年來看,地價仍同比上漲16.6%。2019年40個典型城市土地成交建筑面積57783.5萬平方米,同比增長1.7%,由負轉正。但2019年下半年政策收緊后市場明顯降溫,全年土地成交面積僅微增1.7%。

  溢價率方面來看,2019年上半年部分城市出現小陽春,地市成交火熱,但下半年政策收緊后市場明顯降溫,溢價率為14.8%,略高于2018年。從單月來看,2019年12月份,40城平均土地成交均價繼續明顯下跌,溢價率已經連降6個月至個位數。

  在談及2020年的房地產市場時,丁祖昱表示,未來十年還有150億平方米的商品房面積可銷售、150萬億元的銷售市場。但人口、需求的變化是房地產面臨的最大挑戰,購房主力人口減少6100萬,90后仍是剛需購房的主力。

  最近三年,房地產創造的財富效應開始減弱

  丁祖昱表示,“2010年3月北京出臺限購令,樓市的調整期持續了18個月,2011年7月開始,限購陸續擴張至46個城市,隨后樓市迎來26個月的上升期,到2014年6月-9月,全國41個城市相繼取消限購。此后到了2016年3月,蘇州出臺了首個限價令,當年9月,22個城市收緊樓市調控。”

  從2010年至2019年,全國商品住宅的均價翻一番,年復合增長率達到7.8%。其中,北京、上海、廣州和深圳的房價則上漲1.5倍。

  然而,對買家來說,近三年來房地產創造出的財富效應正在減弱。

  數據顯示,2017年至2018年24個典型城市熱銷的300個項目盈虧情況中,僅有51%的項目是賺錢的,37%出現虧損。

  對于開發商來說,2019年融資更難,賣房也更難。

  開發商在投資方面也越來越謹慎。從拿地的銷售比來看,2019年8月份之前,TOP50的開發商只拿出了44%的錢買地,10月份降至22%,到了第四季度就只有25%左右。

  數據顯示,2019年一季度開發商融資達到了4600多億元,是最近三年的相對高點,而四季度就只有2833億元,境外的債券融資占比達到了50%左右,開發商在境內拿不到錢的情況下只能轉戰境外。“對于大多數房企來說,2019年的資金壓力非常大。”丁祖昱說。

  融資是房企發展的核心能力。在重點監測的76家開發商中,融資成本方面,有房企拿到錢的最高成本達到了15.6%,最低成本4.3%,行業平均水平在7.04%。
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關鍵詞: / 房價 / 房地產 / 
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