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50大城市去年賣地超4萬億 房企回歸一二線城市

來源:21世紀經濟報道
日期:2020-01-07
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  導讀:從整體來看,土地拍出高價,進而影響新房定價、推高房價的時代過去了。在房住不炒的基調下,未來房價上漲的空間進一步被壓縮。
  
  2019年樓市調控不斷,但50大城市土地市場總量仍然創下新高,部分城市賣地收入超過2000億。

  值得關注的是,城市之間分化明顯,開發商紛紛重回一二線,三四線土地市場進入低迷。

  土地供應和投資的變化,將導致未來樓市供應、供求關系的變化。除了深圳住宅供應稀缺,在絕大部分城市,供求平衡或供大于求開始出現。比如,2019年北京房地產市場低迷,一大原因就是限競房供應、庫存巨大。

  從整體來看,土地拍出高價,進而影響新房定價、推高房價的時代過去了。在房住不炒的基調下,未來房價上漲的空間進一步被壓縮。

  市場嚴重分化

  中原地產數據顯示,2019年全國50大城市的土地市場總量居高不下,合計賣地共4.41萬億,同比上漲19.33%,刷新了歷史紀錄。

  部分城市的賣地收入超過2000億,其中屬杭州最多,達到了2836億。

  其余像上海賣地1992億,廣州1864億,蘇州1850億。共有35個城市賣地已經超過500億,刷新歷史記錄,68%的城市賣地金額同比上漲。

  中原地產首席分析師張大偉稱,相比于2018年嚴格的土地管制,2019年的土地市場約束減少,政策的微調使得開發商的拿地積極性明顯提高,從二季度開始一直處于高位運行狀態。

  由于部分企業的增量加大,企業的拿地積極性也明顯升高,尤其以第二梯隊的房企搶地最為堅決。

  截至2019年11月,前50家房企拿地超過2萬億,同比2018年上漲達17%,刷新了歷史紀錄。其中,拿地最多的有萬科1570億、碧桂園1237億、保利964億,拿地超過500億的房企高達9家,另外38家房企拿地超過200億,刷新歷史同期紀錄。

  令人印象深刻的是,2019年的土地市場,部分央企、國企表現積極或激進。如保利、中海、越秀等,在北京、廣州,佛山等城市拿地頗多。

  不過樓市整體與前三年已經明顯不同,不同的城市地區之間也出現了明顯的分化。開發商們的興趣重新轉向了一二線,成交占比提升3個百分點。

  相對而言,三四線的非優質土地定價及成交額都出現了下調和低迷的狀況,中原認為,三四線部分城市不排除有進一步微調樓市的政策。

  “現在市場整體下行,在一二線城市拿地可以提升銷售,利潤相比于三四線城市更大。”一名開發商直言。

  2019年中,一二線城市曾迎來了地價的回漲,如深圳6月拍出了幾個地王,一日收金200多億。

  不過,在進入下半年以后,由于融資渠道持續收緊,房企資金壓力大,拿地積極性大幅降低,一二線大部分地塊低溢價甚至零溢價成交,整體溢價率跌至10%以下,三四線城市的市場熱度更是持續回落。

  全國來看,克而瑞數據顯示,截至2019年11月底,全國300城土地市場成交建筑面積23億平方米,較2018年同期下降了3.7%,考慮到前11月成交量與去年全年成交量存在4.3億平方米的差距,2019年土地市場總量很難達到2018年的水平,預計會呈現下降趨勢。

  賣地金額的增速也已放緩。截至2019年11月底,全國300城經營性用地成交金額54169億元,同比增長10%,與2018年全年16%相比明顯收窄。

  克而瑞認為,這主要是因為2019年下半年資本環境監管更緊,開發商融資困難,資金比較緊張,拿地熱情下降。

  供應影響房價

  跳出土地市場本身,另外需要關注的是地價對房價的傳導效應。歷史上,由于“面粉貴過面包”多次上演,地價被認為是房價的先導。

  克而瑞統計,2019年土地價格并未延續2018年的價格回落之勢,全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲,增至2396元/平方米,同比上漲13.7%,升至歷史高位。

  在一二線,大部分城市增加了優質地塊的供應,如北京有多宗不限價宅地、深圳的宅地供應量也有明顯的提升,也進一步推高了成交均價。

  但從新房市場和二手房市場的走向來看,地價對房價的影響在弱化。由于整體上高價地不多,市場的預期和判斷邏輯正在發生變化。
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