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房地產輪流接盤時代來了

來源:中國房地產報
日期:2020-01-07
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  當年剁手一時爽,如今還債淚兩行。2019年已經成為歷史,但一批房企激進擴張之后遭遇了被吃掉的命運。

  回看2019年,并購大戲演繹了地產圈最好的故事,開年以融創收購泛海項目重磅登場,年關以陽光城接手協信控股、世茂房地產收購福晟的消息收尾。

  在平均每天發生2起并購的2019年,房地產周期里的捕食者和被鯨吞者,涇渭分明。2020年,房地產并購仍將持續演進,并種下新格局。

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  買賣乾坤

  過去一年,房地產江湖只有兩種接盤俠,一種是叫孫宏斌,一種是其它,如并購新人恒大之類。2019年11月末孫宏斌以153億元并購云南城投震驚了地產圈的余波未了,12月房企間并購又接踵而至。

  12月17日,有消息稱欲在2020年邁入千億房企陣營的福晟集團整體出售旗下地產板塊,潛在的買家包括世茂和四大AMC之一的東方資產管理有限公司,談判正在進入最后階段。按照簽訂的框架協議,世茂、東方資產與福晟集團三方股權比例暫定為4:3:3,收購完成后,由世茂操盤。

  對于此次收購,福晟方面回應稱是雙方進行強強聯合,正在商談戰略合作方案。世茂房地產并沒有給出任何回應。

  世茂地產董事局副主席兼總裁許世壇認為,目前是房企并購的好時機,償債高峰期諸多企業面臨較大的償債壓力,世茂地產的優勢在于較低的融資成本和充裕的現金。按照許世壇的計劃,2019年公司70%以上的土地儲備都來自并購。

  2019年3月開始,世茂先后將泰禾、明發、萬通、粵泰等房企的部分資產納入麾下,總收購金額接近200億元,收購項目超過20個,比肩融創。

  “去年和今年,房地產行業面臨的壓力和挑戰越來越大,市場下行期,銷售回款被迫減速,以時間換空間的出售資產、項目、股權,正在成為部分高杠桿房企的選擇,并購已成為規模房企的新賽道,未來市場上弱肉強食的景象將會輪番上演。”一位業內人士分析稱。

  年關一般是并購的時間窗口。在世茂房地產收購福晟的消息不脛而走的同一天,綠城以36億元購入新湖中寶上海子公司35%股份。這是繼2019年7月向融創轉讓舊改項目之后,新湖中寶第二次出售舊改項目。

  同樣成為買方的還有陽光城。12月21日有消息傳出,陽光城正與協信控股談判股權收購事宜,目前談判已進入最后階段,不過尚未簽訂協議。據悉此次收購為整體收購,協信資產中還包括大量的商業地產、產業地產、長租公寓等。

  金科聯席總裁方明富曾對媒體表示,房企土地獲取方式不是單一的,招拍掛獲取土地由于政策調控限價措施,甚至有一些項目不賺錢或者微利,收并購從某種程度上項目效益更加可控。2019年7月,遭遇“黑天鵝”的新城控股斷臂求生,金科部分或全部接盤新城系16個項目,累計斥資54.75億元。

  與協信、福晟、新湖中寶同樣籠罩在暗影中的房企,還有陽光100、華僑城、中國金茂、萬通地產、明發集團等,這些房企都曾一次或多次轉讓旗下項目。有的是通過騰籠換鳥置換資產,但更多暴露出的是資金緊張、償債壓力逼近的境遇。

  “調控往往伴隨著行業的洗牌與整合,這背后是房企融資受限,銷售不振,使得企業資金鏈出現危機,只能出讓部分開發項目、股權或土地以換得喘氣的機會。”有業內人士稱,隨著房地產去產能的深化,行業集中度會繼續上升,實力較差,抵御風險能力較弱的房企被淘汰很正常。再者,在競爭加劇的情況下,企業殺出重圍難度系數也在加大。

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  生物鏈的獵物

  一切為了規模與座位。記者發現,在2019年前11月房地產企業權益銷售額榜上,并購市場上的明星房企,均獲得名次的提升。融創首次跨過萬科位列第三,世茂則借力并購重回前十,在全口徑榜單上位居第九。在全口徑銷售榜單上,陽光城、金科分別比去年同期上升1和7個名次。

  無論是福晟、協信控股還是新湖中寶,每一個擺上貨架的房企,也都曾有過同樣的光榮與夢想。不幸的是,最終因瘋狂加杠桿而深陷資金鏈困境。

  世茂的盤中餐福晟曾因旗下“飛虎隊”大舉拿地在業內嶄露頭角,2016年~2017年在全國拿下107個項目,總貨值達到8100億元;僅在2017年,便斥資810億元拿地,而同年銷售金額不足400億元。
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關鍵詞: / 房地產 / 
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